Onverwachte PTSS-terugval koper redt 2% tarief overdrachtsbelasting

Wie een woning koopt met het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting, moet die woning ook daadwerkelijk gaan bewonen. Verkoop je de woning kort daarna zonder er ooit te hebben gewoond, dan ligt een forse naheffing op de loer. Maar wat als een onvoorziene gebeurtenis roet in het eten gooit? De rechtbank Noord-Holland laat in een opvallende uitspraak zien dat de wet soms meer ruimte biedt dan op het eerste gezicht lijkt.Wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen, betaalt in beginsel 2% overdrachtsbelasting. Daar staat wel een belangrijke voorwaarde tegenover: de woning moet na de aankoop ook daadwerkelijk als hoofdverblijf in gebruik worden genomen. Gebeurt dat niet en wordt de woning kort daarna weer verkocht, dan kan de Belastingdienst alsnog het verschil naheffen naar het reguliere tarief van 8%.

Uitzondering: onvoorziene omstandigheid

De wetgever heeft echter voorzien in een uitzondering. Als een koper door een onvoorziene omstandigheid, die zich pas ná de verkrijging voordoet, redelijkerwijs niet meer in staat is de woning als hoofdverblijf in gebruik te nemen, kan het verlaagde tarief toch behouden blijven. De rechtbank Noord-Holland heeft onlangs geoordeeld dat ook een onverwachte terugkeer van PTSS-klachten zo’n onvoorziene omstandigheid kan zijn.
De zaak betrof een vrouw die in augustus 2021 een woning kocht met de bedoeling daar te gaan wonen. De woning werd op 20 september 2021 aan haar geleverd. Zij trof direct voorbereidingen voor een verbouwing, liet onderhoud uitvoeren en schafte alvast een houtkachel en een eettafel aan. Toen zij na de overdracht de woning voor het eerst alleen betrad, kreeg zij echter een hevige paniekaanval. Volgens haar riep de woning traumatische herinneringen op, waardoor haar jarenlang stabiele PTSS onverwacht terugkeerde. Uiteindelijk durfde zij de woning niet meer te betreden. Op 2 november 2021 verkocht zij de woning. De levering aan de nieuwe eigenaar vond plaats op 14 januari 2022. De verkoop leverde haar, na aftrek van de gemaakte kosten, zelfs een klein verlies op.

Belastingdienst onverbiddelijk

PTSS of niet, de Belastingdienst toonde zich aanvankelijk onverbiddelijk. Omdat de woning nooit als hoofdverblijf in gebruik was genomen, vond de inspecteur dat het verlaagde tarief van 2% ten onrechte was toegepast. Er volgde een naheffingsaanslag naar het reguliere tarief van 8%. Volgens de Belastingdienst was geen sprake van een onvoorziene omstandigheid; de vrouw zou simpelweg spijt hebben gekregen van haar aankoop. Bovendien was haar PTSS al vóór de aankoop bekend.

Uitspraak rechtbank

De rechtbank kwam tot een ander oordeel. Uit de voorbereidingen die de vrouw had getroffen, bleek volgens de rechters dat zij daadwerkelijk van plan was de woning zelf te bewonen. Ook werd haar verklaring over de plotselinge paniekaanval en de terugkeer van haar PTSS-klachten geloofwaardig geacht. Dat zij eerder had verklaard dat het huis “niet goed voelde”, deed daar volgens de rechtbank niet aan af. Uit schaamte en angst om niet geloofd te worden, had zij niet direct verteld dat haar psychische klachten de werkelijke reden waren.

Terugval niet voorzienbaar

Volgens de rechtbank betekent een bestaande PTSS-diagnose niet dat iedere terugval voorzienbaar is. Hoewel de vrouw wist dat haar klachten ooit zouden kunnen terugkeren, bestond geen enkele aanleiding om te verwachten dat juist deze woning een dergelijke reactie zou oproepen. Daarom was sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in de wet en bleef het 2%-tarief van toepassing.

Belang voor de praktijk

Een snelle doorverkoop leidt in beginsel tot een naheffing van overdrachtsbelasting, maar niet altijd. De wet biedt ruimte voor uitzonderlijke situaties waarin een koper de woning wel degelijk zelf wilde bewonen, maar door een onvoorziene omstandigheid daartoe redelijkerwijs niet meer in staat was. De uitspraak laat zien dat ook uitzonderlijke psychische omstandigheden onder die wettelijke uitzondering kunnen vallen. Daarmee bevestigt de rechtbank dat bij de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief niet alleen de letter van de wet, maar ook de concrete omstandigheden van het geval een belangrijke rol spelen.