De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland in het bestaande segment, steeg in het 4e kwartaal van 2020 naar € 365.000,=. Een stijging ten opzichte van 2019 van maar liefst 11,6%. Voor het 2e achtereenvolgende kwartaal ligt de prijsontwikkeling in een jaar boven de 11%. Daarmee stegen de prijzen ongekend hard.

In dit ‘coronajaar’ zijn er 3,7% meer koopwoningen bestaande bouw in Nederland verkocht dan in 2019. Daarmee was 2020 qua verkoop beter dan de twee voorgaande jaren. Het afnemende aanbod van huizen blijft de grootste bron van zorg. In het 4e kwartaal van 2020 kende Nederland de krapste bestaande woningmarkt deze eeuw met een krapte-indicator van 1,9 en dat betekent dat de consument uit minder dan twee huizen kon kiezen.

In totaal werden er door NVM-makelaars 41.184 koopwoningen bestaande bouw verkocht in het vierde kwartaal en vergeleken met het vierde kwartaal 2019 lag het aantal transacties 2,3% hoger. Op jaarbasis zijn er in 2020 154.000 woningen verkocht.

De NVM refereerde een jaar geleden al aan het begrip woningnood om daarmee aan te geven dat naar de huidige maatstaven de overheid (wederom) een sterkere rol moet nemen in de planning van de woningbouw. Bijna alle politieke partijen hebben nu gelukkig veel aandacht voor dit maatschappelijke vraagstuk en het probleem erkend in hun verkiezingsprogramma’s. Goede voornemens zijn het begin, maar de woningmarkt schreeuwt om actie. We hebben écht een substantiële toename van het aantal woningen nodig, zodat ze betaalbaar blijven en mensen een passende woning kunnen betrekken. Naast het bestrijden van de coronacrisis en het aanjagen van de economie moet het volgende kabinet de woningmarkt als de derde prioriteit integraal aanpakken. Bovendien leveren woningbouw, woninginrichting en infrastructuur een belangrijke bijdrage aan een duurzame en gezonde samenleving.

Wil je vraag en aanbod meer in balans brengen dat zul je meer gericht en vraaggestuurd moeten bouwen. De NVM-makelaars kennen de (lokale) markt en hebben goed inzicht in wat consumenten willen. De NVM kan de (lokale) overheden daar ook bij helpen. De gemeenten kunnen soms denken dat consumenten graag naar appartementen in het centrum van een gemeente willen verhuizen, terwijl de NVM in de praktijk ziet dat mensen nu juist graag naar de rand van de stad trekken en een extra kamer of een huis met een tuin willen. Kortom: laat de (lokale) overheden niet alleen kijken naar de aanwijzing van locaties, maar ook naar de woningtypes en prijsklassen waar de markt om vraagt. Gemeenten moeten over hun schaduw heen springen en vraaggestuurd bouwen.

Transactieprijs
Door aanhoudende krapte zijn de woningprijzen in Nederland ook dit kwartaal sterk gestegen. Door de op peil blijvende vraag en het beperkte nieuwe en bestaande aanbod, komt de verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland in het 4e kwartaal uit op € 365.000,=, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Voor het 2e achtereenvolgende kwartaal ligt de prijsontwikkeling in een jaar boven de 11%. 2020 was daarmee een jaar waarin de prijzen ongekend hard zijn gestegen.

De prijs van vrijstaande woningen in Nederland steeg het hardst: 14,1% in een jaar tijd. Ook de prijs van de gemiddeld verkochte tussenwoning in Nederland steeg met 12,6% bovengemiddeld hard. De prijsstijging van appartementen in Nederland in een jaar tijd bleef net onder de 10%.

De regio’s waar de prijzen het hardst zijn gestegen in vergelijking met een jaar eerder zijn Hardenberg +21,7% en Zutphen +20,5%. Dat past in de stijgende belangstelling voor Oost-Nederland. In de G4 stijgen de prijzen met 12% tot 15%, behalve in Amsterdam. Hier blijft de prijsontwikkeling beperkt tot 3,4%. Hiermee is de hoofdstad de regio met de laagste prijsstijging van heel Nederland. Dat komt omdat Amsterdam veel appartementen heeft en een erg hoog prijsniveau, waardoor de sterkste stijging eruit is. Bovendien heeft Amsterdam minder groei van internationals gehad.

Trek naar landelijk gebied
Er blijft een trend zichtbaar in de trek vanuit de G4/Randstad naar elders. In 2020 zoekt bijna 10% van de Randstedelijke kopers een woning in de 8 niet-westelijke provincies (uitgezonderd Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland) tegenover 5,5% in 2015. Hier en daar lijkt de trend in 2020 iets versterkt. Bepaalde woningmarktregio’s kennen een duidelijke toename van kopers uit de Randstad in 2020, zoals bijvoorbeeld de regio’s zuidwest Friesland en zuidoost Drenthe. De woning die een koper uit de Randstad in de 8 niet-westelijke provincies kocht, was gemiddeld altijd al flink groter dan wat hij/zij achterliet, in 2020 is dit extra aangetrokken tot liefst 40 vierkante meter. Dit kan duiden op het toegenomen belang van woonoppervlakte in thuiswerk-/coronatijd.

Samenvattend het 4e kwartaal bestaande woningbouw in cijfers.
Transacties verkochte woningen in Nederland:
• er werden 41.184 woningen verkocht, ongeveer net zoveel als een kwartaal eerder en 2,3% meer dan in het 4e kwartaal 2019. Op jaarbasis zijn ruim 154.000 woningen verkocht door NVM-makelaars;
• de transactieprijs komt in het 4e kwartaal van 2020 uit op € 365.000=, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Dat is vergelijkbaar met de prijsontwikkeling op jaarbasis van het vorige kwartaal;
• de looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 29 dagen, 7 dagen korter dan een jaar geleden. In een krappe markt proberen kopers sneller hun slag te slaan;
• 86% van de verkochte woningen in het afgelopen kwartaal had een verkooptijd van maximaal 90 dagen.

Huidige aanbod te koop staande woningen in Nederland:
• nooit eerder kende Nederland een krappere bestaande koopwoningmarkt dan nu met een krapte-indicator van 1,9;
• opnieuw staan er minder woningen te koop: halverwege het 4e kwartaal 2020 (peildatum 15 november) gaat het om 25.519 woningen, bijna een derde minder dan een jaar terug;
• de vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning komt uit op € 486.000,=, een stijging t.o.v. 2019 van 9,3% en nadert daarmee de half miljoen euro;
• de looptijd van het aanbod, dus de tijd in dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is flink gedaald. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 85 dagen te koop, in 4e kwartaal 2019 was dat 117 dagen.

Nieuwbouwwoningen
In het 4e kwartaal van 2020 zijn 9.600 nieuwbouwwoningen en -kavels in Nederland verkocht. Dat is een stijging van 15% met het 4e kwartaal van vorig jaar. Zo is het laatste kwartaal van het jaar een passend sluitstuk van een succesvol nieuwbouwjaar. Een deel van de verklaring kan gevonden worden in dat 2020 een correctie was van een tegenvallend 2019. Remde in 2019 de stikstof- en PFAS-problematiek de nieuwbouwproductie aanzienlijk, in 2020 was daar nauwelijks sprake meer van. Het resultaat is 20% meer nieuwbouwtransacties dan in 2019.

De prijzen in Nederland stegen 9,2% in een jaar (de vierkante meterprijs met 8,3%) en gemiddeld werd € 421.000,= voor een nieuwbouwhuis betaald. De prijsstijging is weliswaar nog wel fors, maar niet meer zo extreem als in de periode 2017-2019 toen de prijzen gemiddeld 14% in een jaar stegen.

Vooruitkijken naar 2021
Speerpunt van het rijksbeleid is het verhogen van de bouwproductie naar minimaal 75.000 nieuwbouwwoningen in de periode tot 2025. In de ramingen in het rapport van de ABF Research loopt hiermee het woningtekort pas in 2035 terug tot een aanvaardbare 2,1%. Veel deskundigen zijn het er dan ook over eens dat 100.000 nieuwbouwwoningen de maat moet zijn. In 2020 hebben we net de 75.000 nieuwbouwwoningen gehaald. Dat is dus niet voldoende en blijft een druppel op een gloeiende plaat, waardoor het grote woningtekort verder is gestegen.

De vooruitzichten voor 2021 op het gebied van nieuwbouw zijn echter niet zo optimistisch. NVM-nieuwbouwspecialisten zijn negatief over het nieuwbouwaanbod op de korte termijn. De bouwsector is laat-cyclisch, naar verwachting zullen de negatieve effecten van de coronacrisis pas later voelbaar zijn. Tijdens de coronacrisis zijn veel projecten die pré-corona ontwikkeld zijn in de verkoop gegaan of zelfs versneld op de markt gebracht. De ontwikkelsnelheid en de snelheid van besluitvorming is echter sindsdien achteruit gegaan nu projectontwikkelaars en gemeentelijke ambtenaren (deels) vanuit huis werken. Dit komt de bouwproductie niet ten goede. Naar verwachting zullen dan ook minder nieuwbouwwoningen te koop worden gezet in 2021 dan in 2020.

Samenvattend het 4e kwartaal nieuwbouw in cijfers in Nederland:
• in het 4e kwartaal 2020 zijn er 15% meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Het gaat om circa 9.600 nieuwbouwwoningen;
• het te koop staande aanbod van nieuwbouwwoningen is met 13.400 woningen 21% lager dan een jaar eerder. Er is in vergelijking met een jaar eerder een vergelijkbaar aantal nieuwbouwwoningen te koop gezet (11.100 woningen);
• de prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 9% toegenomen tot gemiddeld € 421.000,= in het 4e kwartaal 2020;
• de krapte-indicator van de nieuwbouw is in het 4e kwartaal 2020 uitgekomen op 4,6. Dat is flink lager dan de krapte-indicator van een jaar geleden (4e kwartaal 2019: 6,6).

Concluderend: de almaar stijgende prijzen in Nederland voor zowel bestaande als nieuwe woningen, leidt ertoe dat een deel van de woningbezitters blijft vastzitten in een goedkopere en wellicht niet-duurzame woning en dat starters noodgedwongen moeten kiezen voor huren. In dat laatste geval hebben zij daarbij nog de pech dat de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers leidt tot hogere koop-/huurprijzen en de mogelijkheid tot sparen om ooit de gewenste koopwoning te bemachtigen uit beeld raakt. Dat is een trendbreuk met het typisch Nederlandse beleid om het eigen -woning- bezit te stimuleren.

De cijfers in onze regio
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 4e kwartaal 2020 2,6% meer woningen (1.223 woningen) verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2019. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 1,2% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2020 € 375.900,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 11,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,6%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag is in het 4e kwartaal 2020 30 dagen versus 31 t.o.v. een jaar geleden.