Aanpak van woondiscriminatie begint bij bewustwording
Wie nu een huurwoning zoekt, merkt al snel hoe krap de woningmarkt is. Verhuurders kunnen vaak kiezen uit talloze kandidaat-huurders – en juist daar schuilt een risico. Want bij het maken van de keuze wie het huis mag huren spelen soms, bewust of onbewust, persoonlijke voorkeuren of vooroordelen mee. Zo kunnen kenmerken als afkomst, geslacht of seksuele gerichtheid onbedoeld een rol gaan spelen. En dan kan er sprake zijn van woondiscriminatie en dat mag niet. Iedereen verdient een eerlijke kans op een woning. Dat vinden brancheorganisatie NVM en verhuurbemiddelaar Meijs & Alink Makelaardij ook: in dit artikel vertellen zij hoe zij woondiscriminatie herkennen én aanpakken.
Om beter zicht te krijgen op woondiscriminatie, startte het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 2020 met jaarlijkse monitoring. Deze maand verscheen de vierde landelijke monitor Discriminatie op de woningmarkt. Die liet zien dat woningzoekenden nu vaker gelijke kansen krijgen om een huurwoning te bezichtigen. Ook is het bewustzijn bij verhuurbemiddelaars verder toegenomen. Toch blijkt daarnaast dat een groot aandeel bemiddelaars nog steeds ingaat op discriminerende verzoeken van verhuurders.
Druk op de woningmarkt
De interesse in huurhuizen die beschikbaar komen is vaak enorm, weet Sieuwerd Ermerins, manager Public Affairs bij NVM: “Soms al honderd in het eerste uur. Terwijl verhuurders vaak maar vijf mensen willen uitnodigen voor een bezichtiging.” Bij de selectie of toewijzing van een woning is het bij wet verboden om mensen anders te behandelen vanwege bijvoorbeeld hun afkomst. De selectie moet objectief plaatsvinden, bijvoorbeeld op volgorde van binnenkomst of door loting.
Toch nemen niet alle verhuurders daar genoegen mee. Dat ziet ook Benedikte Zijlstra, eigenaar van Meijs & Alink Makelaardij in Voorburg. “Een opdrachtgever van ons, zelf van Chinese komaf, gaf aan geen Japanners in zijn huis te willen. Omdat hij de ervaring had daar moeilijk mee te communiceren. Dan denk je echt even: ‘hoor ik dit nu goed?’”
Ook zonder expliciete verzoeken gaat het soms fout, weet Sieuwerd. “Zonder er goed bij na te denken maken bemiddelaars soms zelf een oneerlijke voorselectie. Ze kiezen dan bijvoorbeeld eerder voor kandidaten met een Nederlands klinkende achternaam. Discriminatie gebeurt vaak onbedoeld én onbewust.”
Transparant en controleerbaar proces
Met de Wet goed verhuurderschap is er al veel verbeterd. De wet zorgt ervoor dat verhuurders en verhuurbemiddelaars transparant en controleerbaar te werk gaan bij het kiezen van een huurder. Ze moeten duidelijk opschrijven hoe ze selecteren en welke regels ze daarbij volgen. Ook moeten ze de afgewezen kandidaten informeren waarom voor een andere huurder is gekozen. De werkwijze tegen woondiscriminatie dient te worden vastgelegd en gepubliceerd. Alleen gegevens die echt nodig zijn – zoals contactinformatie – mogen worden opgevraagd. Zo wordt het proces transparanter en beter te controleren. Gemeenten mogen controleren of verhuurders zich aan deze regels houden en kunnen ingrijpen als dat niet gebeurt.
“Duidelijkheid en transparantie zijn essentieel bij de aanpak van woondiscriminatie”, zegt Benedikte. “Ons kantoor werkt daarom al jaren volgens een protocol dat voor iedereen vindbaar is op onze website.
Daarin beschrijven we ook de rechten en plichten van huurder en verhuurder. Onderdeel van het protocol is dat iedereen die reageert op een woning en aan de voorwaarden voldoet, de woning mag komen bekijken. “Om onnodige bezichtigingen te voorkomen kiezen wij ervoor alle kandidaten vooraf te bellen, om te checken of hun belangstelling serieus is. We doen niet alleen ons uiterste best, we laten met behulp van ons protocol ook zien dat we ons best hebben gedaan.”
Woondiscriminatie blijft hardnekkig
Toch zijn alleen protocollen niet voldoende. Hoewel de monitor laat zien dat verhuurbemiddelaars gemiddeld genomen bewuster zijn geworden van het bestaan van woondiscriminatie, werkt een deel van hen nog altijd mee aan discriminerende verzoeken. Zulke verzoeken moeten expliciet worden afgewezen, al is dat soms wel een uitdaging, weet Sieuwerd. “Het kan om grote klanten en belangen gaan. Dat maakt het best spannend om het gesprek hierover aan te gaan”
Bij Meijs & Alink Makelaardij gaan ze dit gevoelige gesprek graag aan, vertelt Benedikte. “De eerdergenoemde Chinese opdrachtgever hebben we duidelijk uitgelegd hoe wij werken. Dat we mogelijk wel een aanvraag krijgen van Japanse mensen. En dat we ook hen een eerlijke kans willen én moeten geven op de woning. De opdrachtgever bleef echter heel stellig en dat heeft geleid tot een stevige discussie. Deze discussie leidde uiteindelijk wel tot begrip voor wat wel en niet is toegestaan. Hij heeft het vervolgens aan ons overgelaten om de beste huurder te vinden en heeft hij zich gehouden aan de protocollen.”
Kracht van de herhaling
Woondiscriminatie is een hardnekkig probleem dat niet van de één op de andere dag is opgelost. Daarom houdt de NVM het onderwerp voortdurend bij hun leden onder de aandacht. “Het gevaar is dat leden gaan denken: ‘nu weten we het wel’”, vertelt Sieuwerd. “We koppelen het onderwerp daarom zoveel mogelijk aan bestaande communicatie, zoals ledenbijeenkomsten en onze nieuwsbrief. Ook nodigen we geregeld sprekers met kennis over dit onderwerp uit, bijvoorbeeld vanuit het ministerie van VRO.”
Eind 2022 lanceerde het ministerie van VRO, samen met onder andere de NVM en andere partners, de campagne ‘Wijs discriminatie de deur’. Onderdeel van deze campagne is een toolkit met verschillende communicatiemiddelen, waaronder posters en een brochure. De brochure is in 2024 geactualiseerd door het ministerie van VRO in verband met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap. Sieuwerd: “De communicatiemiddelen uit de toolkit blijven een belangrijk middel om de bewustwording te vergroten. Onze leden kunnen ze via het ledenportaal downloaden. Als brancheorganisatie zorgen we er daarnaast voor dat de boodschap van de campagne goed aansluit bij de praktijk.”
Ook binnen makelaarskantoren kunnen zulke communicatiemiddelen het onderwerp levend helpend houden, vertelt Benedikte. “Niet alleen bij makelaars, maar ook bij de collega’s die veel telefonisch contact hebben. Ook zij moeten de protocollen kennen en weten waar we voor staan. Woondiscriminatie is bij ons daarom een standaard onderdeel van onze wekelijkse werkbesprekingen op kantoor.”
Hulp door software
Naast bewustwording helpt de NVM leden ook praktisch op weg. “We hebben bijvoorbeeld een handreiking gemaakt voor het selectieproces van nieuwe huurders, waarin staat wat wel en niet mag. Ook werken we aan software die makelaars in hun systeem kunnen integreren. Die selecteert automatisch – op een eerlijke manier, zonder algoritmen – de kandidaten die aan de voorwaarden voldoen. Zo hoeft een makelaar zelf geen oordeel te vellen en weet diegene zeker: als ik dit gebruik, kan er eigenlijk niets fout gaan.” Deze software is op dit moment nog in ontwikkeling: leden worden erover geïnformeerd wanneer deze gereed is.
Discriminatie melden
Woningzoekenden of huurders die zich oneerlijk behandeld voelen kunnen terecht bij het meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag in de eigen gemeente. Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente zo’n meldpunt. Ook een Anti Discriminatie Voorziening (ADV) kan advies en ondersteuning bieden. Verder kan het College voor de Rechten van de Mens een oordeel vellen over mogelijke discriminatie en kunnen mensen, met hulp van de ADV, aangifte doen bij de politie.
Ook kan er melding gedaan worden bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, ondergebracht bij de Geschillencommissie in Den Haag. Dit is een belangrijk middel als verhuurbemiddelaar of verhuurder toch discrimineert, benadrukt Sieuwerd. “Klachten over discriminatie worden doorgegeven aan de organisatie waarbij de bemiddelaar is aangesloten. Bemiddelaars weten dat en dit werkt preventief.” Volgens Sieuwerd zou het daarbij helpen als er een kwaliteitsstandaard komt voor makelaars. “Dan kunnen bemiddelaars die doelbewust discrimineren worden verboden nog langer actief te zijn in de markt.”
Gesprek aangaan
Uiteindelijk beslist de verhuurder wie de woning krijgt, maar verhuurbemiddelaars als Meijs & Alink Makelaardij hebben wél invloed hoe dat proces verloopt. Wet- en regelgeving vragen om een eerlijk en transparant selectieproces met duidelijke criteria. En daarbij is het bespreekbaar maken van onwenselijke discriminerende verzoeken cruciaal.
Benedikte deelt hiervan tot slot nog een treffend voorbeeld hoe haar kantoor het verschil kan maken: “Bij een prachtig nieuwbouwappartement bleek een kandidaat-huurder als escort te werken. De opdrachtgever was daar niet meteen enthousiast over. Hij had daar allerlei ‘eigen’ gedachten over; vragen als hoe zit dat met de buren, mag dat wel van de VVE en komen er dan klanten aan huis? Met een kop koffie erbij hebben we hem laten wennen aan het idee en zijn vooroordelen kunnen wegnemen. Toen de verhuurder begreep dat er geen sprake was van werk aan huis was hij gerustgesteld. Hij bleek uiteindelijk een hele goede klik met deze huurder te hebben: ze heeft uiteindelijk vier jaar in het appartement gewoond.”