Opslagbeding in het ROZ model oneerlijk? Lees de uitspraak van De Hoge Raad!

In het afgelopen jaar werden verhuurders van woonruimte opgeschrikt door enkele (extreme) uitspraken van de kantonrechter. Het extra opslagbeding in het ROZ- model werd beschouwd als een oneerlijk beding. En omdat dit geregeld werd in hetzelfde artikel waarin ook de jaarlijkse huurprijs-indexering op basis van de CPI werd geregeld, werd het héle artikel door de kantonrechter buitenspel gezet. Gevolg was dat moest worden teruggevallen op de aanvangshuurprijs, en dat huurders zodoende een beroep konden doen op terugbetaling van te veel betaalde huur. Dit zorgde voor veel onrust bij verhuurders.

In januari 2024 heeft de kantonrechter Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad om te bezien wat de gevolgen zijn van het opslagbeding. Vandaag kwam het verlossende woord!

• Het opslagbeding van maximaal 3% bovenop de jaarlijkse CPI-indexering is in beginsel NIET oneerlijk
• Als het gezien omstandigheden wel oneerlijk is, blijft het CPI-indexeringsbeding gewoon in stand

De Hoge Raad overwoog dat de CPI-indexering compensatie van geldontwaarding ten doel heeft, en het opslag beding compensatie van een kostenstijging voor zaken die voor rekening van de verhuurder komen en die boven de inflatie uitstijgt. Verder heeft het opslag beding tot doel dat de huur in de pas blijft lopen met de markt-ontwikkeling. De Hoge Raad meent dus dat een verhuurder een gerechtvaardigd belang kan hebben bij het opslag beding. Dit geldt te meer nu het moeilijk is voor een verhuurder om de huur te beëindigen en huurovereenkomsten dus vaak langdurig zijn.

Wel is van belang dat een huurder er tijdig van op de hoogte wordt gesteld dat het opslagbeding door de verhuurder wordt ingeroepen, en dat hij de mogelijkheid heeft om de huur te beëindigen. Doorgaans is dit het geval, omdat thans geldt dat de huurovereenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd wordt gesloten, en de huurder altijd kan opzeggen met een opzegtermijn van een maand.

Mocht een opslagbeding oneerlijk worden bevonden, kan dit vanzelfsprekend gevolgen hebben voor het vaststellen van de hoogte van de huurachterstand. Als de huurder dan te veel heeft betaald kan hij dat als onverschuldigd betaald terugvorderen en een beroep doen op verrekening (de rechter verrekent niet ambtshalve). Het oneerlijke beding kan dan ook van invloed zijn op de ontruimingsvordering, met name op de vraag of de huurachterstand in de omstandigheden de ontruiming rechtvaardigt.

Meer weten? Zie: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2024:1780