Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2023

Prijsstijging woningmarkt houdt aan!

In het 4e kwartaal 2023 verkochten NVM-makelaars in Nederland meer woningen en tegen licht gestegen prijzen. Dat blijkt uit de analyse van de NVM-woningmarktcijfers over het 4e kwartaal van 2023. NVM-makelaars in Nederland verkochten in het 4e kwartaal van 2023 bijna 36.500 bestaande koopwoningen, 12% meer ten opzichte van het 4e kwartaal 2022. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het 4e kwartaal van 2023 € 434.000,=. Dat betekent voor het 3e kwartaal op rij een prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu 5,3% hoger dan in het 4e kwartaal 2022. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden 11% minder woningen te koop dan in het 3e kwartaal 2023 en zelfs 26% minder ten opzichte van het 4e kwartaal 2022. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee verder toe. De nieuwbouwmarkt herstelt zich enigszins in het 4e kwartaal 2023, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau. NVM-makelaars in Nederland verkochten in het 4e kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen, een toename van 8% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt in het 4e kwartaal 2023 op € 468.000,=. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ruim 19.500 woningen, het hoogste punt sinds begin 2016.

De resultaten van het 4e kwartaal 2023 laten de dynamiek en veerkracht van de Nederlandse woningmarkt zien. Kopers en verkopers tonen vertrouwen in de markt. De dalende hypotheekrente en stijgende inkomens dragen daar zeker aan bij. Daardoor ziet de NVM het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden. Dat wakkert de concurrentie tussen kopers aan. De cijfers zijn er duidelijk over: het aantal kopers dat overbiedt op de vraagprijs neemt dan ook weer toe. De NVM blijft zich onverminderd inspannen voor een gezonde woningmarkt. Daarvoor is evenwicht tussen vraag en aanbod een vereiste en daar is nu absoluut geen sprake van. De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.

Het groeiende aanbod van nieuwbouwwoningen dat dit kwartaal is gerealiseerd, juicht de NVM toe. Zo vermindert de druk op de bestaande koopwoningmarkt. Dat is keihard nodig om te kunnen voldoen aan de grote vraag. Laten we ons daarbij niet blindstaren op alleen starterswoningen, maar juist ook woningen voor doorstromers en senioren realiseren. De NVM maakt zich wel zorgen over het toekomstige aanbod van nieuwbouw. Door een breed scala van woningen aan te kunnen bieden die zijn afgestemd op de lokale vraag, stimuleren we een gezonde doorstroming op de woningmarkt. Dat is een win-win situatie waarbij zowel verkopers als nieuwe kopers profiteren van een divers en duurzaam woningaanbod. De hoge overbruggingskosten tijdens de bouw vormen een financieel obstakel voor kopers. De NVM ziet kansen in het verkorten van de bouwtijd, het naar achter schuiven van betaaltermijnen en roept op om te onderzoeken of de hypothecaire aflossingsverplichting kan worden opgeschort tijdens de bouw. Dat geeft nieuwbouwkopers meer financiële ruimte en vertrouwen.

Transacties bestaande woningbouw in Nederland
· NVM-makelaars verkochten in het 4e kwartaal 2023 bijna 36.500 woningen. Dit is een plus van 12% vergeleken met het 4e kwartaal 2022. Ten opzichte van het 3e kwartaal 2023 is het 9%.
· De transactieprijs ligt in het 4e kwartaal 2023 3,1% hoger vergeleken met het 3e kwartaal 2023. Op jaarbasis is de transactieprijs 5,3% hoger dan in het 4e kwartaal 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen toen de jaar op jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.
· De mediane transactieprijs komt daarmee in het 4e kwartaal 2023 uit op € 434.000,=.
· De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met 4,3% naar € 396.000,=
· Een hoekwoning noteert in het 4e kwartaal 2023 een prijs van € 414.000,=, een stijging van 2,6% op kwartaalbasis.
· De 2-onder-1-kap woningen komen uit op € 472.000,=, een stijging van 2,6% ten opzichte van het 3e kwartaal 2023.
· Vrijstaande woningen stijgen met 1,8% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 627.000,=.
· De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met 3,4% naar € 363.000,=.
· Vergeleken met een jaar geleden stijgen de prijzen van alle categorieën woningen met gemiddeld 5,3%. Tussenwoningen noteren 7,4%, hoekwoningen 4,5%, 2-onder-1-kap woningen 7,5%, vrijstaande woningen 3,3% en appartementen 3,8%.
· In het 4e kwartaal 2023 wordt 53% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 46% en een jaar geleden 45%.
· In het 4e kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,3% boven de vraagprijs. In het 3e kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 0,3% hoger uit dan de vraagprijs.
· Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen +2,9%, hoekwoningen +1,5%, 2-onder-1-kap woningen +0,5%, vrijstaande woningen -1,6% en appartementen +1,7%.
· In het 4e kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 30 dagen verkocht. Dat is 2 dagen korter dan in het 3e kwartaal 2023.

Huidig aanbod bestaande bouw in Nederland
· Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,1 in het 4e kwartaal van 2023 weer wat kleiner geworden. In het 3e kwartaal 2023 was deze 2,6. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.
· Het aantal te koop gezette woningen is in het 4e kwartaal 2023 op kwartaalbasis met 4% toegenomen. In het 4e kwartaal van 2023 zijn 36.000 woningen te koop gezet. Vergeleken met een jaar geleden is dat 14% lager.
· Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het 4e kwartaal 2023 daalt ten opzichte van het 3e kwartaal 2023 met gemiddeld 11% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt op kwartaalbasis met 17%, hoekwoningen met 11% en 2-onder-1-kap-woningen noteren een daling van 16%. Ook het aanbod vrijstaande woningen (9%) en appartementen (9%) laat een daling zien.
· Op jaarbasis is de daling van het aanbod nog forser. Het aanbod tussenwoningen daalt 45%, hoekwoningen 34% en 2-onder-1-kap-woningen dalen 32%. Het aanbod vrijstaande woningen daalt 12% en appartementen 19%.
· De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 555.000,=. Dat is 1,8% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met 6,3%.
· De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 74 dagen. Dat is 4 dagen langer dan in het 3e kwartaal 2023 en 10 dagen langer dan in het 4e kwartaal 2022.
· Van alle woningen die in het 3e kwartaal zijn aangemeld, is bijna de helft binnen één maand verkocht. Nog eens 19% is binnen twee maanden verkocht en 8% binnen drie maanden. De overige aanmeldingen staan nog te koop of zijn van de markt gehaald.

Transacties nieuwbouwwoningen in Nederland
· NVM-makelaars verkochten in het 4e kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen. De markt herstelt zich verder met een plus van 8% ten opzichte van het 3e kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden stijgt het aantal transacties zelfs met 57%. Niettemin blijft het aantal verkopen op een historisch laag niveau.
· Over een periode van vier kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 19.150 nieuwbouwwoningen.
· De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning komt in het 4e kwartaal 2023 uit op € 468.000,=, 0,9% lager dan het vorige kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden is de gemiddelde verkoopprijs 2,3% lager.
· De verdeling van het aantal verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 4% tot € 250.000,=, 32% van € 250.000,= – € 400.000,=, 26% van € 400.000,= – € 500.000,=, 30% van € 500.000,= – € 750.000,= en 8% vanaf € 750.000,=.
· In het 4e kwartaal 2023 staan ruim 19.500 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van 11% op kwartaalbasis en 17% hoger ten opzichte van het 4e kwartaal 2022. Dit is het hoogste punt sinds begin 2016.
· In het 4e kwartaal 2023 kwamen 8.150 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 26% hoger dan het 3e kwartaal 2023 en 6% minder dan een jaar eerder.
· De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het 4e kwartaal 2023 komt uit op € 506.000,=. Dat is 3% lager ten opzichte van het 3e kwartaal 2023 en 5,6% lager dan een jaar eerder.
· Het aandeel appartementen maakt in het 4e kwartaal 2023 met 46% het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.

Cijfers voor de Afdeling Haaglanden als geheel
Transacties bestaande woningbouw

NVM-makelaars verkochten in regio Haaglanden in het 4e kwartaal 2023 2.444 woningen. Dit is een plus van 16% vergeleken met het 4e kwartaal 2022. Ten opzichte van het 3e kwartaal 2023 is het een plus van 14%.
De transactieprijs ligt in het 4e kwartaal 2023 3,1% hoger vergeleken met het 3e kwartaal 2023. Op jaarbasis is de transactieprijs 4,3% hoger dan in het 4e kwartaal van 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen toen de jaar op jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.
De mediane transactieprijs komt daarmee in het 4e kwartaal 2023 uit op € 436.000,=.
De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met 1,8% naar € 493.000,=.
Een hoekwoning noteert in het 4e kwartaal 2023 een prijs van € 506.000,=, een stijging van 1,5% op kwartaalbasis.
De 2-onder-1-kap woningen komen uit op € 791.000,=, een stijging van 6,9% ten opzichte van het 3e kwartaal 2023.
Vrijstaande woningen blijven nagenoeg gelijk met een lichte daling van 0,1% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 933.000,=.
Appartementen hebben in het 4e kwartaal van 2023 een prijs van € 350.000,=, een stijging van 3,9% ten opzichte van het vorige kwartaal.
Vergeleken met een jaar geleden is de prijsontwikkeling als volgt: tussenwoningen noteren +6,4%; hoekwoningen -1,5%; 2-onder-1-kap woningen +12,2%, vrijstaande woningen -4,4% en appartementen +4,4%.
In het 4e kwartaal 2023 wordt 48% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 40% en een jaar geleden 41%.
In het 4e kwartaal 2023 is de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld gelijk aan de vraagprijs. In het 3e kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 0,3% lager uit dan de vraagprijs.
Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen +1,0%, hoekwoningen 0,0%, 2-onder-1-kap woningen -2,0%, vrijstaande woningen -4,3% en appartementen +0,1%.
In het 4e kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 33 dagen verkocht. Dat is 3 dagen korter dan in het 3e kwartaal 2023 (36) en ten opzichte van een jaar geleden 1 dag korter (34 in het 4e kwartaal van 2022).

Huidig aanbod bestaande bouw in de Afdeling Haaglanden

Het aanbod op de koopwoningmarkt in Haaglanden is met een krapte-indicator van 2,1 in het 4e kwartaal van 2023 weer kleiner geworden. In het 3e kwartaal 2023 was deze 2,7. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.
Het aantal te koop gezette woningen is in het 4e kwartaal 2023 op kwartaalbasis met 7% toegenomen. In het 4e kwartaal van 2023 zijn 2.326 woningen te koop gezet. Vergeleken met een jaar geleden is dat 17% lager.
Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het 4e kwartaal 2023 daalt ten opzichte van het 3e kwartaal 2023 met gemiddeld 12% voor alle typen. Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het 4e kwartaal van 2023 bedroeg 1.722. Het aanbod tussenwoningen daalt op kwartaalbasis met 16%, hoekwoningen met 11% en 2-onder-1-kap-woningen noteren een daling van 19%. Ook het aanbod vrijstaande woningen (14%) en appartementen (9%) laat een daling zien.
Op jaarbasis is de daling van het aanbod nog forser. Het aanbod tussenwoningen daalt met 43%, hoekwoningen met 19% en 2-onder-1-kap-woningen dalen met 27%. Het aanbod vrijstaande woningen daalt met 6% en appartementen met 28%.
De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 590.000,=. Dat is 0,3% lager dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met 8,6%.
De looptijd van het huidige aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 66 dagen. Dat is 3 dagen langer dan in het 3e kwartaal van 2023 en 6 dagen langer dan in het 4e kwartaal van 2022.

De cijfers per gemeente in de Afdeling Haaglanden
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 4e kwartaal 2023 26% meer woningen (1.167 woningen) verkocht t.o.v. het 4e kwartaal 2022. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 18,2% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2023 € 432.719,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gestegen met 2,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 3,5%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 4e kwartaal 2023 33 dagen versus 34 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 46,8%. De krapte-indicator is 2,1, deze was een jaar geleden 4,0.

In de Gemeente Delft is het aantal woningtransacties t.o.v. het 4e kwartaal 2022 gestegen met 15% (243 woningen). In vergelijking met het voorgaande kwartaal zijn er 26,3% meer woningen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in het 4e kwartaal 2023 € 405.340,=. T.o.v. een jaar geleden is dit een prijsstijging van 6,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal een prijsstijging van 0,5%. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in het 4e kwartaal 2023 37 dagen versus 36 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 47,9%. De krapte-indicator is 1,7, deze was een jaar geleden 2,9.

In het Westland zijn t.o.v. het 4e kwartaal 2022 zijn er 7% meer woningen verkocht (205 woningen). T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 1% minder woningen verkocht. Het Westland laat een prijsstijging zien van 3,2% t.o.v. een jaar geleden en t.o.v. het voorgaande kwartaal een stijging van 1,1%. De gemiddelde transactieprijs is € 489.563,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 37 dagen versus 38 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 50,8%. De krapte-indicator is 1,5, deze was een jaar geleden 3,0.

In de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 8% (144 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 17,6% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,3% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 5,9%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 399.075,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 34 dagen versus 33 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 53,8%. De krapte-indicator is 1,8, deze was een jaar geleden 2,7.

In de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 51% (83 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 13,5% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 8,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 1,5%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 782.006,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 100 dagen versus 76 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 7,7%. De krapte-indicator is 5,3, deze was een jaar geleden 8,2.

In de Gemeente Zoetermeer is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 1% (253 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 10,1% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 6,9% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 2,1%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 383.103,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 32 dagen versus 37 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 62,5%. De krapte-indicator is 1,6, deze was een jaar geleden 2,6.

In de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 4% (207 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 10%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gestegen met 1,6% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 4,1%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 460.242,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 34 dagen versus 31 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 47,2%. De krapte-indicator is 1,6, deze was een jaar geleden 2,8.

In de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 6% (77 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er evenveel woningen verkocht. T.o.v. een jaar geleden zijn de prijzen gestegen met 5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,1%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 544.068,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 28 dagen versus 31 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 61,2%. De krapte-indicator is 1,8, deze was een jaar geleden 2,9.

In de Gemeente Lansingerland (Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk) is t.o.v. het 4e kwartaal 2022 het aantal verkopen gestegen met 9% (86 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 6,4% minder woningen verkocht. De prijs t.o.v. een jaar geleden is gestegen met 6,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 0,2%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 576.150,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 41 dagen versus 41 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 4e kwartaal 2023 is 53,5%. De krapte-indicator is 2,9, deze was een jaar geleden 4,4.

Bron: NVM Afdeling Haaglanden